Più volte e anche di recente abbiamo affrontato sul Sole 24 Ore il tema delle distorsioni cognitive correlate all’immobiliare, in particolare tra i risparmiatori italiani. La bontà del mattone come target di investimento, soprattutto per la seconda casa, è un mantra che l’offerta di prodotti e servizi finanziari ha tentato in vari modi di disarticolare, con poco successo. Questo imprinting culturale – che spesso non distingue tra prima casa e investimento immobiliare nella seconda o terza casa – ha condizionato nei decenni più recenti le scelte economiche degli italiani; e non in modo positivo. Le ragioni di questo radicamento sono storia nota: la redditività dell’edilizia nella ricostruzione prima e in occasione del boom economico non hanno trovato rivali adeguati e ha prodotto un “calco” o bias, che resiste nella moentalità dei risparmiatori italiani a dispetto di quanto la realtà registra.
Per comprendere appieno la forza di questo bias è illuminante il confronto con le azioni: come registrato dall’Indagine sui risparmiatori e le scelte finanziarie del Centro Einaudi e Intesa Sanpaolo, la quota di risparmiatori con un’azione in portafoglio è scesa dal 32% del 2003 al 9,2% del 2014, anche se è in netto rialzo la soddisfazione degli investitori in titoli azionari: dal 20 al 27% in un anno. Distanze siderali, in ogni caso, dal saldo tra soddisfatti e insoddisfatti registrato dai ricercatori per quanto riguarda il mattone. Soddisfazione che è scesa ai minimi storici a quota 69,8 (nel 2005 era 91,7). Effetto evidente del crollo delle compravendite di questi anni e di una flessione dei prezzi che non trova appigli per un’inversione di tendenza.
Il punto è però è il vincolo viscerale tra gli italiani e l’investimento immobiliare, che resiste a fronte di una serie di incongruità: chi ha marchiato sulla propria mente questo “real estate imprinting” appare infatti immotivato il calo recente delle quotazioni, nonostante il trend positivo – notevolmente positivo: +100% circa dal 95 al 2005 – fatto registrare in precedenza. Che si possa creare una bolla anche sull’immobiliare è una possibilità non contemplata da chi ha il mattone in testa e a causa di ciò non riesce a comprendere quanto accade in questa fase. Che l’edilizia sia un settore importante per l’economia italiana è storia nota, ma a chi è possibile vendere le nuove abitazioni nel prossimo futuro? E a quali prezzi? Quante cattive notizie sul mercato immobiliare saranno necessarie per modificare quell’imprinting?
Che sia un asset rischioso perchè per definizione illiquido, non incline alla diversificazione in un portafoglio e peraltro direttamente correlato con la ciclicità dell’economia, è fuori di dubbio. L’ultima conferma viene dall’alto tasso di morosità nei pagamenti: la metà circa degli inquilini non versa al proprietario con regolarità l’affitto. Il tutto al netto del peso del Fisco – dall’Ici alla Tasi – il cui inevitabile impatto sulla redditività viene curiosamente considerato un’intrusione esterna al mercato: come se negli altri paesi sviluppati non ci sia alcun prelievo sulle rendite immobiliari. Orizzonte cupo per chi si aggrappa alla ciambella immobiliare per integrare la loro pensione futura o per mantenere invariato il proprio stile di vita: il salvagente è bucato e in pochi potranno salvarsi con un mattone al collo.
P.S. Dopo aver pubblicato questo articolo (o per meglio dire una versione light) su Plus24 di sabato scorso mi sono giunte diverse mail caratterizzate da una differente opinione. Non è certo un problema, anzi: confrontare il proprio punto di vista con quello degli altri è il sale della dialettica e della democrazia. Per questo siete invitati a commentare questo post, possibilmente con argomenti che abbiano un minimo di fondamento. Gli insulti non verranno pubblicati non per censura, ma perchè non aggiungono niente alla conoscenza comune.
Grazie
Marco lo Conte
